Il mutuo è uno dei principali contratti di prestito,
caratterizzato da una scadenza a medio-lungo termine,
nel quale nel quale mutuatario (il richiedente) e
mutuante (l’Ente che eroga) sono le parti contraenti.
Questo tipo di contratto prevede la concessione di una
somma di denaro da parte del soggetto mutuante ad un
altro soggetto, con l’obbligo da parte del richiedente
di estinguere il prestito, maggiorato di interessi
pattuiti contrattualmente, attraverso il pagamento di
quote (rate) a scadenze prestabilite.
Generalmente si ricorre ad un mutuo per l’acquisto della
prima o della seconda casa, per la ristrutturazione o
per acquisti immobiliari in genere.
La durata di un mutuo non può essere inferiore ai 5 anni
e superiore ai 30 anni.
Gli elementi che caratterizzano questo rapporto
giuridico sono: tasso (misura degli interessi), durata
(periodo di tempo del rimborso stabilito
contrattualmente), intervento (importo di mutuo
richiesto), ipoteca (garanzia sull’immobile a favore del
creditore in caso di insolvenza), erogazione (consegna
dell’importo di mutuo richiesto), fideiussione (garanzia
rilasciata da una terza persona).
Uno dei principali elementi che caratterizzano i mutui è
il tasso di interesse, ovvero il prezzo dell’uso del
capitale chiesto in prestito alle banche. Non esiste,
tra tutti questi, una formula migliore o in assoluto più
conveniente delle altre: molto dipende dalle
caratteristiche individuali, dalle aspettative future,
dalle esigenze specifiche. Per questo gli Istituti di
Credito offrono oggi prodotti con un notevole grado di
elasticità.
Vi offriamo, di seguito, una breve spiegazione dei vari
tipi di tasso presenti oggi sul mercato:
Tasso Fisso: legato all’indice finanziario Eurirs,
consente di avere una rata predefinita, che rimarrà
invariata per tutta la durata del mutuo
indipendentemente dall’andamento dei mercati finanziari.
Il Mutuo a tasso fisso è ideale per chi, ricevendo un
compenso fisso, non vuole incorrere nell’imprevisto
della variazione di importo della rata.
Tasso Variabile: legato all’indice finanziario Euribor,
consente di avere rate direttamente proporzionali
all’andamento del mercato. Quindi se i tassi sono in
salita la rata aumenterà, se contrariamente i tassi sono
in discesa la rata diminuirà. Il mutuo a tasso variabile
si rivolge a chi ha un reddito variabile e predilige un
mutuo in linea con l’andamento delle condizioni di
mercato.
Tasso Misto: costituito da una componente a tasso fisso
e una a tasso variabile, consente di abbinare le due
quote a seconda delle varie esigenze.
Rata Costante: legato al tasso variabile ma con la
particolarità di mantenere le rate costanti per tutta la
durata del rimborso. Al termine del piano di
ammortamento si provvede ad effettuare un adeguamento
che inciderà sulla rata stessa, negativamente o
positivamente, a seconda dell’andamento di mercato
durante gli anni di rimborso.
Il mutuo ‘Rata Costante’ è adatto a chi desidera un
prodotto mutevole ma al tempo stesso sicuro e protetto.
Definisce termine e modalità di restituzione del denaro
prestato sotto forma di mutuo.
Si possono avere rimborsi mensili, trimestrali o
addirittura semestrali a seconda di quanto pattuito in
fase contrattuale.
Questo rimborso periodico, comunemente definito ‘rata’,
nel suo insieme costituisce il ‘piano di ammortamento’,
ovvero il procedimento attraverso cui si otterrà la
graduale estinzione del debito.
Il piano di ammortamento più conosciuto e utilizzato è
quello ‘alla francese’ secondo cui ogni rata è
costituita da una quota capitale e una quota interessi,
fra loro inversamente proporzionali. Quindi con il
passare del tempo la quota capitale della rata sarà in
crescita mentre la quota interessi diminuirà.
La rata rappresenta una delle parti in cui viene divisa
la quantità di interessi e di capitale dovuti, in
ragione di intervalli determinati e uguali nel tempo:
rate mensili, trimestrali, semestrali. Il puntuale
pagamento della rata è un momento importante nella vita
del mutuo, perché il ritardato o il mancato pagamento fa
scattare l'applicazione degli "interessi di mora". Non
solo: la banca può invocare come causa di risoluzione
del contratto, il ritardato pagamento, quando questo si
sia verificato almeno sette volte, anche non
consecutive.
Si ha "ritardato pagamento" quando una rata viene pagata
tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla
scadenza della rata.
Per ottenere il mutuo è necessario rilasciare
un'efficace garanzia: l'ipoteca che viene accesa sul
bene finanziato. L'iscrizione dell'ipoteca avviene per
atto pubblico davanti al notaio e attribuisce alla banca
finanziatrice la possibilità di rivalersi sul ricavato
della vendita del bene stesso in caso di insolvenza.
Oggetto dell'ipoteca possono essere soltanto i beni
immobili, e attribuisce al creditore un diritto di
prelazione sul recupero del debito, anche se la
proprietà dell'immobile passa ad altri.
Contrattualmente, oltre all’obbligatoria iscrizione di
ipoteca è possibile sottoscrivere garanzie aggiuntive,
per esempio la fidejussione, rilasciata da un soggetto
diverso dal mutuatario, il quale si obbliga
personalmente e completamente nei confronti del
creditore.
Naturalmente le garanzie, siano esse ipoteche o
fideiussioni, hanno come unico scopo quello di garantire
il creditore nell’adempimento dell’accordo preso dal
mutuatario in fase
Accendere un mutuo significa anche sostenere delle spese
che possono differire a seconda del prodotto scelto.
Con Rexfin tali costi sono ridotti ai minimi termini
grazie agli accordi di collaborazione con prestigiosi
Istituti di Credito.
Elenchiamo di seguito le spese tipiche di un contratto
di mutuo:
spese di istruttoria, ovvero la fase in cui la Banca
analizza la pratica prendendo in considerazione i meriti
creditizi, le spese e gli eventuali impegni finanziari
già a carico del mutuatario. Il costo può oscillare fra
€100,00 e lo 0.5% dell'importo erogato
imposta sostitutiva, pari allo 0.25% del valore di mutuo
erogato per l’acquisto della prima casa e pari al 2% per
tutti gli altri tipi di acquisto
parcella notarile comprensiva degli onorari del notaio,
variabile a seconda della tipologia di atto e
dell’ammontare dell’ipoteca
commissioni per incasso rate
spese peritali, in caso di perizia richiesta, variabili
a seconda dell’istituto di credito
spese assicurative inerenti la polizza incendio e
scoppio (obbligatoria) ed eventuali altre polizze
personali come la polizza vita
spese di estinzione anticipata – che può avvenire sia
totalmente sia parzialmente a seguito del pagamento di
una penale – variabile dallo 0% al 3% a seconda
dell’istituto di credito e da quanto previsto nel
contratto di mutuo
interessi di mora previsti come penale a seguito di un
ritardato pagamento della rata
Nell’ambito di un contratto di mutuo, il cliente paga
degli interessi passivi che a fine anno sono detraibili
sull’Irpef nella misura pari al 19% su un massimo di €
3.615,20 nel caso di acquisto prima casa. Nel caso di un
mutuo cointestato l’importo rimane invariato e ripartito
in base alle quote che ciascun mutuatario ha
corrisposto.
La detrazione del 19 % per l’acquisto dell’abitazione
principale spetta a condizione che:
l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un
anno dall’acquisto La condizione di dimora abituale deve
sussistere nel periodo d’imposta per il quale si
chiedono le detrazioni, con eccezione delle variazioni
di domicilio dipendenti da trasferimenti per motivi di
lavoro;
l’acquisto dell’immobile deve avvenire entro un anno
antecedente o successivo alla stipulazione del contratto
di mutuo ipotecario.
Ciò significa che si può prima acquistare ed entro un
anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima
stipulare il contratto di mutuo ed entro un anno
stipulare il contratto di acquisto.
Dal 2001, inoltre, la detrazione spetta anche:
dalla data in cui l'immobile è adibito ad abitazione
principale e comunque entro due anni dall'acquisto, se
l'immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione
edilizia, comprovati dalla relativa concessione edilizia
o da un atto equivalente;
anche nel caso di acquisto di un immobile locato se,
entro tre mesi dall'acquisto, l'acquirente notifica al
locatario l'atto d'intimazione di licenza o di sfratto
per finita locazione e se, entro un anno dal rilascio,
l'immobile è adibito ad abitazione principale;
al contribuente acquirente e intestatario del contratto
di mutuo, anche se l'immobile viene adibito ad
abitazione principale di un familiare;
e il contribuente trasferisce la propria dimora per
motivi di lavoro oppure in istituti di ricovero o
sanitari, a condizione che l'immobile non sia affittato.
Fra le spese sostenute dal mutuatario, sono detraibili
quelle inerenti l’onorario notarile e l’imposta
sostitutiva ipotecaria.
L’istruttoria della pratica è la fase più delicata nella
quale la banca, dopo avere svolto un’analisi completa,
decide se concedere il prestito.
I punti cardine nella valutazione del richiedente sono i
seguenti:
il reddito netto del richiedente e dei suoi familiari
(nucleo familiare) desunto dalla dichiarazione dei
redditi;
il valore dell'immobile oggetto del finanziamento;
la presenza di garanzie supplementari prestate da terzi
(fideiussione, pegno).
Dall'esame dei dati sopra elencati la banca è in grado
di esprimere un proprio "parere di fattibilità" che, se
positivo, dà l'avvio alla fase successiva consistente
nella richiesta della documentazione. Uno dei principali
elementi utilizzati dalla banca per determinare
l'importo del mutuo è il cosiddetto rapporto
"rata/reddito": generalmente, secondo gli istituti di
credito, l’impegno finanziario dell’eventuale rata non
deve superare un terzo del reddito netto mensile
complessivo dei richiedenti.
Con Rexfin, dopo aver scelto il “tuo” mutuo ideale
dovrai solo attendere l’esito di fattibilità dalla
banca, perché è Rexfin a istruire la tua pratica di
mutuo.
Occorrerà produrre documenti anagrafici, documenti
reddituali e documenti inerenti l’immobile oggetto del
contratto di mutuo.
Elenchiamo di seguito i documenti richiesti per
presentare una richiesta di mutuo:
Per tutti:
Fotocopia carta d’identità
Fotocopia codice fiscale
Certificato contestuale (unico certificato che raggruppa
le seguenti informazioni: residenza, cittadinanza, stato
civile, esistenza in vita e anagrafico di nascita)
Estratto per sunto di matrimonio
Nell’ipotesi di persone divorziate o separate: sentenza
di separazione ed eventualmente atto di divorzio
Nell’ipotesi di cittadini extracomunitari: permesso di
soggiorno in corso di validità
Fotocopia della proposta d’acquisto accettata o
preliminare di compravendita
Planimetria e scheda catastale
Fotocopia atto di provenienza e nota di trascrizione
Variazioni catastali
Per i lavoratori dipendenti:
Fotocopia ultime 3 buste paga
Modello CUD (o mod. 730)
Stato di servizio lavorativo (lettera del datore di
lavoro su carta intestata e firmata dallo stesso che
attesti la data di assunzione, la mansione lavorativa,
l’inquadramento e l’eventuale durata del contratto)
Per i lavoratori autonomi o liberi professionisti:
Modello Unico degli ultimi 2 anni
Fotocopia iscrizione camera di commercio
Nel caso di professionisti: attestato di iscrizione
all’Albo professionale di appartenenza
Nel caso di Società: atto costitutivo
Movimentazione bancaria
Bilancio
In fase di stipula dell’atto, le parti contraenti
dovranno essere munite di carta di identità e codice
fiscale in originale.
La banca, acquisita la documentazione inoltrata ed
effettuati ulteriori accertamenti (quali l'acquisizione
della "dichiarazione notarile preliminare" sul bene
offerto in garanzia, nonché della "relazione
tecnico-estimativa" redatta da un tecnico di sua
fiducia), è in grado di deliberare il finanziamento. A
delibera avvenuta la banca ne dà immediata comunicazione
al richiedente e fissa la data della stipula dell'atto
pubblico di finanziamento (concessione formale del
mutuo).
Il contratto di mutuo è la fase conclusiva del
procedimento iniziato con la sottoscrizione della
proposta di acquisto e della promessa di vendita
(compromesso). Il mutuo viene stipulato davanti ad un
notaio, presenti la Banca e il richiedente il
finanziamento, e va redatto per atto pubblico. Oggetto
dell'atto è il trasferimento di una somma di denaro
della banca al cliente, con l'assunzione da parte di
quest'ultimo dell'obbligo di restituire alla
banca altrettanto denaro
Di norma, insieme all'atto di mutuo viene costituita
l'ipoteca a favore della banca sulla unità immobiliare
oggetto del finanziamento. L'ipoteca costituisce la
garanzia che tutela la banca e viene iscritta nei
Pubblici Registri immobiliari per renderla pubblica. Le
banche richiedono l'iscrizione di un'ipoteca di primo
grado per un valore superiore al finanziamento erogato
(dal 150% al 300%).
L'ipoteca dunque non copre solo il capitale erogato, ma
anche:
gli interessi nella misura concordata;
gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o
mancato pagamento delle rate;
i premi assicurativi;
gli oneri erariali, i tributi, le spesa, gli oneri
notarili, professionali, ecc.
le spese giudiziali che la banca dovesse sostenere per
il recupero di quanto dovuto.
L'ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni (se
il mutuo dura di più occorre rinnovarla) ma occorre
chiedere alla banca l'assenso alla cancellazione se poi
si vuole vendere l'immobile.
L’acquisto di una proprietà immobiliare è fra i più
importanti e delicati, e richiede scrupolo e attenzione.
Ti consigliamo di affidarti a professionisti nel settore
che agiscano nel pieno rispetto delle norme che
disciplinano l’intermediazione immobiliare.
L’iter di compravendita deve avvenire solo
successivamente ad accurate ricerche sull’immobile
oggetto del tuo interesse.
Occorre infatti verificare che:
l’immobile sia stato costruito nella piena osservanza
delle norme edilizie
l’immobile sia privo di vizi occulti (ipoteche, altri
vincoli ecc.)
le planimetrie depositate presso gli uffici catastali
risultino conformi alla
realtà dell’immobile.
L’iter operativo prevede:
la proposta di acquisto che, firmata per accettazione
dal cliente, dovrà essere definita con il versamento di
una caparra confirmatoria
il compromesso che, consecutivo all’accettazione della
proposta d’acquisto, prevede che la parte venditrice e
la parte acquirente stipulino l’atto di compravendita
entro un termine prestabilito
(nell’arco di tempo intermedio l’acquirente può
ricercare il mutuo più adatto alle proprie esigenze)
il contratto definitivo di compravendita, grazie al
quale avviene il trasferimento di proprietà dal
venditore al compratore
Sarà il notaio, in questa fase conclusiva, a redigere in
forma di atto pubblico questo particolare rapporto
giuridico.
L'acquisto della casa comporta il pagamento di alcune
imposte, che variano a seconda della destinazione
dell'immobile e del soggetto venditore.
Se oggetto dell'acquisto è la prima casa e il venditore
è un privato, l'atto di compravendita è soggetto alle
seguenti imposte:
imposta di registro del 3%
imposta ipotecaria fissa di 168 euro
imposta catastale fissa di 168 euro
Se si tratta della seconda casa o altro bene immobile,
l'atto di compravendita è soggetto a imposte complessive
del 10%:
imposta di registro del 7% (3% se di interesse
artistico, archeologico o storico)
imposta ipotecaria del 2%
imposta catastale del 1%
Se la prima casa è acquistata da un'impresa di
costruzioni l'atto di compravendita è soggetto a:
IVA del 4%
imposta di registro fissa di 168 euro
imposta ipotecaria fissa di 168 euro
imposta catastale fissa di 168 euro
Se si tratta della seconda casa o altro immobile:
IVA del 10% (20% se immobile di lusso, 3% se di
interesse artistico, storico o archeologico)
imposta di registro fissa di 168 euro
imposta ipotecaria fissa di 168 euro
imposta catastale fissa di 168 euro
Le imposte di cui sopra vanno applicate sul valore del
bene dichiarato nell'atto di compravendita.
Il mutuo è un prodotto che non riguarda solo la sfera
“acquisto”.
In molti casi infatti, per rinnovare la propria casa
occorre sostenere ingenti spese, alle quali si può far
fronte attraverso la scelta di un prodotto-mutuo.
Per inoltrare una richiesta di mutuo per
ristrutturazione occorrerà produrre, in aggiunta alla
documentazione per l’acquisto dell’immobile:
preventivo delle spese, relativamente alla manutenzione
ordinaria o piccole opere
preventivo delle spese, unitamente all’autorizzazione
comunale, nel caso di manutenzione straordinaria (che
prevede vere e proprie modifiche nella struttura
dell’edificio)
IBLEA
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